Το μίσθωμα και η ελευθερία προσδιορισμού του σε ποσοστό επί του «τζίρου» μιας επιχείρησης

Σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις για τη μίσθωση πράγματος, ο προσδιορισμός του μισθώματος, δηλαδή του ανταλλάγματος που οφείλει ο μισθωτής για τη παραχώρηση σ’ αυτόν της δυνατότητας προς χρήση του μισθίου, εντάσσεται στην κατ’ ΑΚ 361 συμβατική ελευθερία των συμβαλλομένων. Η αρχή αυτή λειτουργεί απρόσκοπτα και στο πλαίσιο της επαγγελματικής μίσθωσης. Πράγματι, σύμφωνα με τη θεμελιώδη διάταξη του άρθρου 7 παρ. 1 εδ. α’ του π.δ. 34/1995 «το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα από συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση». Έτσι, η ελευθερία εκδηλώνεται, ενδεικτικά: κατά τη σύναψη της σύμβασης με τον ελεύθερο προσδιορισμό αφενός του μισθώματος- όχι μόνο κατά το ύψος του, αλλά και κατά το είδος, τον τρόπο και τον τόπο της καταβολής του- αφετέρου του τρόπου αναπροσαρμογής του μεταγενέστερα, με τη δυνατότητα τροποποίησης ή κατάργησης της αρχικής συμφωνίας. Αρκεί όμως για τη σύναψη της σύμβασης η συμφωνία για την καταβολή του μισθώματος, χωρίς να αξιώνεται και ο επακριβής καθορισμός του. Δηλαδή το μίσθωμα δεν είναι απαραίτητο να είναι πλήρως ορισμένο, αρκεί να είναι οριστό.

Η ελευθερία των συμβαλλομένων ως προς τον καθορισμό του μισθώματος καταλαμβάνει και το είδος του οφειλόμενου ανταλλάγματος. Κατά κανόνα, το μίσθωμα προσδιορίζεται σε χρήμα, οριζόμενο είτε άμεσα σε συγκεκριμένη ποσότητα του εγχώριου νομίσματος είτε έμμεσα, σε συνάρτηση με την αξία άλλου συγκεκριμένου είδους (λ.χ. μίσθωμα ίσο με την – κατά το χρόνο της καταβολής του- αξία συγκεκριμένης ποσότητας αντικαταστατών πραγμάτων, λ.χ. σίτου, ελαιολάδου κ.λ.π.) ή άλλου οικονομικού αποτελέσματος (λ.χ. εκείνου που προκύπτει από τη λειτουργία της επιχείρησης του μισθωτή). Δεν αποκλείεται, όμως, να συνίσταται – εν όλω ή εν μέρει- και σε μη χρηματική παροχή, όπως στην παροχή πράγματος αναντικατάστατου ή σε άλλη παροχή αποτιμητή σε χρήμα, λ.χ σε παροχή υπηρεσιών ή στην εκτέλεση έργου από την πλευρά του μισθωτή.

Η δυνατότητα προσδιορισμού του (χρηματικού) μισθώματος σε ποσοστό των εισπράξεων του μισθωτή από την ασκούμενη στο μίσθιο επιχείρηση(ή επάγγελμα), αν και σήμερα δεν προβλέπεται ρητά στο π.δ. 34/1995, δεν αμφισβητείται. Αποτελεί μάλιστα, συνηθισμένο τρόπο υπολογισμού σε μισθώσεις ακινήτων για τη στέγαση επιχειρήσεων προσφοράς θεάματος, όπως σε μισθώσεις θεάτρων και κινηματογράφων, αλλά και γενικότερα σε περιπτώσεις μίσθωσης επιχειρήσεων. Αντίθετα, αμφισβητείται το ζήτημα, αν στις εν λόγω περιπτώσεις, υπαγόμενες στην έννοια των  επιμεριστικών συμβάσεων», πρόκειται για μικτή σύμβαση, με την κρατούσα πάντως γνώμη να αποφαίνεται αρνητικά. Οι εισπράξεις, στις οποίες υπολογίζεται το συνομολογούμενο ποσοστό, μπορεί να είναι είτε οι «ακαθάριστες» ή «μικτές» (ο λεγόμενος «τζίρος») είτε οι «καθαρές» (δηλαδή τα κέρδη) της επιχείρησης (Αρχανιωτάκη, «Η επαγγελματική μίσθωση», Τόμος I, 2002, σελ. 112-117).

Επίσης συμφωνίες των μερών, κατά τη κατάρτιση της μίσθωσης ή μετά από αυτήν, που μετατρέπουν από ορισμένο χρόνο ή κάτω από ορισμένες συνθήκες το μίσθωμα, επιτρέπονται (επιχ. από το άρθρο 7 παρ. 1 εδ. 1, λ.χ. μετατροπή του μισθώματος από μηνιαίο σε ετήσιο, από ποσοστό στις εισπράξεις σε πάγιο κ.ο.κ.ε., Φίλιος, «Μίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη», 2006, σελ. 41).

Λένα Πολύζου

Δικηγόρος

http://efotopoulou.gr